房子建好了,自然就会有人来[住]。 这就是支撑现代中国城市化愿景的至理名言。

从某种意义上说,他们已经来了,千真万确。但遍布全国各种靓丽光鲜的高楼大厦迎来的却并不是居民或企业。来的都是投资者,也许说投机者可能更准确,他们赌定中国人口只会从乡村源源不断向城镇单方向流动,房产价值也只会看涨。

很长一段时间以来,这种投机行为都是只赚不亏的买卖,但分析人士警告说,像所有好的事情一样,总有到头的一天。

根据花旗集团的中国经济部门最近发布的一份分析报告,这一天终将来临,但并不会马上到来。

“从中长期来看,我们对中国房地产行业对GDP积极贡献的可持续性保持谨慎态度,但对其近期前景仍相当看好,”花旗集团中国经济部在本月早些时候的一份研究报告中写道。

这种远虑的道理何在?——一个已经以“鬼城”闻名的国家,其空置房产的数量仍在不断上升。





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照片:除了中国“一线”城市,空置房产的比例都有所增加。(提供:花旗) 

(Supplied: Citi)



据估计,截至2017年底,中国住宅空置为21.4%,目前全国空置住宅的建筑面积高达64亿平方米。

这是过去五年建筑面积的1.68倍,换句话说,需要出现多么大规模的建筑低迷期才能消化掉这些过剩的住房供应。

为了让您更好地了解中国房产过剩的规模,不妨打个这样的比方,假定每个新住宅的平均建筑面积为80平方米,那么中国目前空置房产有8000万套。

即使相对于中国14亿的人口来说,8000万套空置房产也算是过多的,比花旗调研的任何其他国家都多,但饱受经济衰退影响的西班牙和意大利除外。



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照片:中国是世界上空置率最高的国家之一。(提供:花旗) 

(Supplied: Citi)



花旗警告称:“空置率居高表明,未来的房地产投资市场肯定会走下坡路,房地产市场可能已经进入供过于求的阶段,而且购房动机越来越受投资驱动”。

然而,与西班牙和意大利不同,中国城市住宅的购买需求目前仍然很高,令人瞠目结舌的房价收入比就说明了这一点,相比之下,像悉尼和温哥华等高消费城市的房价看起来倒便宜。


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照片:中国城市位于最昂贵住房城市排名的顶端,领先于悉尼或温哥华。(提供:花旗) 

(Supplied: Citi)



尽管房市失衡,但花旗预计中国的巨额房地产债务不会在今年崩盘。

“第一季度,房地产投资趋势出乎意料地上扬;一线、二线和三线城市的新房价格持续上涨;花旗预计,房地产销量在经历长期低迷后将再次回弹,这主要归因于对城市化建设和家庭信贷回弹的再次刺激,”花旗分析师写道。

美国加征关税或延续中国房地产繁荣

颇具讽刺意味的是,特朗普提升中国出口商品关税的决定,可能会导致中国房地产市场持续好转。

汇丰银行的经济部门估计,目前实施的关税将在未来一年内降低中国经济增速0.5个百分点,而将关税扩大至中国对美出口的剩余3000多亿美元商品可能会使中国经济增速减少1.2个百分点。

然而,汇丰的分析师认为,中国当局在面对这样经济威胁时,绝不会坐以待毙。

“关税的提高可能会促使中国在货币和财政方面采取更多量化宽松的政策,”分析师写道。

美银美林(America-Merrill Lynch)分析师一致认为,如果中美对几乎所有彼此贸易商品加征关税,全面打响贸易战,就可能会导致中国房地产市场再度繁荣。

“这种情况的独特之处在于,届时中国有可能会全面放松对房地产市场的管控,如取消购买限制、价格限制、销售限制和抵押贷款限制等,同时赋予地方政府鼓励房地产开发的高度自主权。”

这可能最终会延长澳大利亚大宗商品生产商最近几个月商品价格走高的繁荣。

然而,花旗则警告称,房地产税的最终走向可能会导致投机者逃离中国房地产市场,房地产市场也可能会因为供应过剩和负债问题而崩溃。

万一发生这种情况,推动澳大利亚大宗商品需求上升的力量同样也会逆转。

花旗的经济学家警告称:“房地产行业往往会广泛影响一系列行业,直接或间接贡献了中国约三分之一的工业产出。”



但是见机行事已经成为全球政策制定者的看家本事,现在还没走到山穷水尽的地步。