在澳洲央行年内三次降息背景下,澳洲潜在买房人较去年平均可以多贷15%。

 

然而,瑞银的最新报告指出,骗子贷款数量再次创下历史新高,达到37%。其中,澳洲四大银行占据了绝大多数。

 

就在两月前,西太银行赢得了同监管机构ASIC有关负责任贷款法的诉讼。澳联邦财长隔空喊话银行不应过分限贷,惩罚“努力工作的澳洲家庭”。


 

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能多贷则多贷


根据澳洲房贷经纪人和住房买家中介的反馈,潜在购房者将利用目前的低利率借入更多资金,而不是被高额负债和经济不确定性所吓住“勒紧裤腰带过日子”。

 

澳联储(RBA)最新一轮的降息推动现金利率低至0.75%。根据一家房贷经纪机构的计算,相比一年前,目前购房者平均可以多贷15%。

 

贷款经纪人Justin Doobov解释称:“三次降息之后,银行授信额度可能增加大约5%左右。但是再加上偿贷能力测试标准降低、以及贷款银行在评估申请人生活支出方面的灵活度,贷款申请人的贷款总额平均大约增加15%。”

 

Rose&Jones的悉尼买家经纪人Stuart Jones说道:“从过去22年的从业经历来看,我的预测是借款人将完全消耗这15%的额外借贷能力,继而推动房价上涨15%。”

 

据其透露,一般而言,首次置业者以及没有代理的买家在财务预算上的自律性并不高。

 

例如,年轻买家本来购房的预算大约为100万澳币,但是如果感兴趣的物业的售价超出预算20万澳币时,他们会选择返回银行贷更多的钱。

 

事实上,根据澳大利亚统计局(ABS)公布的数据,自澳洲住房价格在5月份止跌反弹后,今年7月份的房贷增长了5.1%,创过去四年以来的最大月度涨幅。

 

在住房贷款回升之后,今年8月悉尼和墨尔本的住房价格出现加快上涨,涨幅分别为1.6%和1.4%,明显大于前两个月的涨幅。到今年9月份,悉尼和墨尔本房价上涨再次提速达到1.7%。

 

然而,行业专家指出,本轮房价复苏的背后实际上隐藏着巨大的风险。

 

“买家所应担心的不应是错失一轮上涨周期。相反,他们应该关注的是自己的实际支付能力,以及自己丢掉工作或其他应急情况发生时,能否具备将房产快速变现的能力。

 

2

骗子贷款再创新高


全球投资银行瑞银(UBS)的一项研究显示,通过高估收入并低报支出获得贷款(即所谓的“骗子贷款”)的申请人数量大幅激增,创下历史新高。

 

在针对903名澳大利亚居民的匿名调研后,瑞银发现,尽管自澳大利亚皇家委员会调查以来银行施加了更严格的贷款标准,但是过去一年中仍有高达37%的贷款买房人存在提供虚假材料获得贷款的行为,创下历史新高。

 

值得一提的是,在皇家委员会介入调查后,骗子贷款比例经历过一段时间的下降,即从2017年的36%降至2018年的32%。但是,皇家委员会调查效应逐步消退时,骗子贷款出现抬头的趋势。

 

业内人士直言,银行等放贷机构这是“好了伤疤忘了疼!”

 

瑞银分析师乔纳森·莫特(Jonathan Mott)说:“自从皇家委员会宣布其最终报告之后,澳大利亚各大银行已经明显提高了贷款审核标准,针对贷款申请人提出了更多的问题,并且要求的文件数量也有所增加。”

 

“我们原以为这会导致抵押贷款申请资料的准确性提高。不幸的是,事实并非如此。”

 

值得一提的是,骗子贷款的“抬头”恰逢澳洲住房市场的加快回暖、澳洲央行进一步降息至0.75%的历史新低、房产交易活动明显升温。


据悉,在承认自己提供的贷款资料“并不完全真实或准确”的受访者中,各项数据均创下新高。

 

例如,20%的受访者承认夸大了自己的收入,23%的受访者承认低估了自己的负债水平,同时34%的受访者承认自己低估了生活支出费用,23%的受访者承认在回答银行工作人员问询时存在隐瞒或者不诚实的问题。

 

进一步的分析发现,11%的借款人高报收入幅度达到35%。而接近1/3的借款人表示,自己的收入“水分”比例达到24%。


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好了伤疤忘了疼


值得关注的是,瑞银的调查发现,在获批的骗子贷款申请中,澳大利亚四大银行所占份额并不低。

 

其中,澳新银行占比最高,通过澳新银行贷款审批的受访者中,42%的人承认他们提供的资料存在水分。其次分别是澳大利亚联邦银行(39%)、澳大利亚国民银行(34%)和西太银行(33%)。

 

一位资深投资银行家表示这可能和四大银行市场份额“今夕不同往日”有关。

 

根据瑞银提供的数据,今年8月份,澳大利亚联邦银行是四大银行中唯一一家录得房贷业务增长的银行。

 

同期,澳大利亚国民银行(NAB)的房贷业务则较上月持平。西太银行(Westpac)和澳新银行(ANZ)的住房贷款规模则出现下降,降幅分别为0.1%和0.2%。其中,澳新银行在8月份的业绩显示,该银行在房贷市场的份额遭到“前所未有的侵蚀”。

 


调研发现,弄虚作假最严重的人群至少有过两次房贷申请被拒的经历。这一人群中,多达76%的人承认在申请住房贷款的过程中存在不实行为。

 

在过去一年中购买了不止一项房产的贷款申请人是第二大最有可能弄虚作假的人群。63%的受访者承认资料中掺有水分。

 

接下来分别是只付息贷款申请人(骗子贷款比例56%)、和需要担保的贷款申请人(骗子贷款比例53%)。

 

除了银行渠道骗子贷款比例攀升外,通过房贷经纪渠道申请的骗子贷款数量也达到了创纪录的水平。

 

在通过房贷经纪申请贷款的人群中,48%的受访者反映经纪人会建议他们高报收入并尽可能低估支出。

 

此外,在拥有两处或两处以上房产的申请人中,49%的受访者承认自己递交的贷款资料“经过修饰”。

 

瑞银分析师乔纳森·莫特说道:“尽管银行开始向申请人询问越来越详细的问题来了解客户的偿付能力,但是这种审慎方法并没有发挥应有的作用。因为现实情况是,虚假资料仍在整个贷款申请过程中发挥作用。”

 

对此,澳洲地产行业分析师马丁·诺斯(Martin North)也表示赞同。他说:“基本上,收集的信息越多,真实的信息却很少。”

 

对于骗子贷款再次抬头的趋势,诺斯直言银行等机构“好了伤疤忘了疼”,已经很快忘记皇家委员会调查所带来的“痛苦”。

 

“我觉得我们的银行正在构建另一个房地产泡沫。澳洲居民的负债率可以说是全球最高的。就房价相对收入的比例,我们几乎高于全球其他任何一个国家。但是,很显然我们并没有从中吸取教训。”

 

4

里程碑意义的胜诉


今年8月份,澳大利亚联邦法院驳回了监管机构,澳大利亚证券和投资委员会(ASIC)针对西太银行(Westpac)违反“负责任贷款”法律超过25万次的诉讼请求。

 


对于西太银行而言,这是一件具有里程碑意义的胜诉。同时,这一诉讼也给了四大银行在“变相放松房贷授信额度评估标准”方面找到了说辞。

 

ASIC于今年5月提起诉讼,指控西太银行在2011年至2015年间违反“负责任贷款法律”261,987次。

 

在文件中,ASIC认为西太银行在评估借款人贷款额度时采用“过于节俭”的基准,即家庭支出衡量指标(household expenditure measure, HEM),而不是将该基准作为“交叉审核工具”,违反了负责任信贷法的规定。

 

这些贷款都是通过西太银行的自动决策系统进行评估,后者评估的标准是基于HEM,而不是客户申报的生活支出。

 

但是,在驳回和解协议时,法官Perram表示根据现有资料不能支持ASIC的这一处罚。

 

他说:“事实上,客户报告的一项或多项生活支出是否和偿贷能力必然相关必须满足一个前提条件,即无法放弃或降低到一定极限后不能再降低的费用。”

 

“例如,每个人都必须吃饭,所以必须存在一定数额的食物支出,即最低限度支出。但是这个最低限度和消费者实际花费的概念完全不同。例如,消费者每天都可以吃和牛牛肉,用最好的红酒搭配,但是在贷款购房之后,他们可以选择其他更为便宜和合适的食物。”

 

“因此,知道一个人在食物上的实际支出并不能说明最低限度支出是什么。然而,判断一个人是否有能力偿贷的依据正是最低限度支出。”

 

澳大利亚联邦法院的这一判决对其他借贷机构也产生了影响。原因是该案例有助于定义后者履行负责任贷款义务的方式,以及他们是否可以继续使用HEM等基准来评估申请人的偿贷能力。


5

政策旋转门


在多个场合,澳联邦财长Josh Frydenberg均反对监管机构在执行“负责任信贷规定”方面过于严格,并警告称,这种行为可能对”努力工作的家庭”构成惩罚,并损害经济。

 

澳联邦财政部发布的一份报告显示,房价上涨10%可以拉动GDP增长0.5%。

 

同样,澳联储(RBA)预计,家庭财富增加10%可推动消费支出增长1.5%。

 

在国内经济增速放缓、通胀率和失业率久久未能达到预期、实现大选财政盈余承诺等因素的影响下,限制信贷抑制房市显然并不符合政府的利益。

 

根据澳大利亚统计局(ABS)发布的数据,今年第二季度家庭消费增速放缓至0.4%,同比则缓至1.4%,仅略高于澳联储修正后1.3%的预测。

 

尽管降息存在助涨新一轮房地产泡沫的背景下,澳洲央行还是连续降息,并不排除采取非常规货币政策的可能。

 

继2014年引入信贷限制新规后,澳大利亚审慎监管局(APRA)在过去一年中先后取消了一系列限贷规定,包括取消投资者信贷增长不得超过10%的上限,只付息贷款不得超过新增贷款总额30%、以及偿贷能力测试利率不得低于7%的规定。

 

对于四大银行拒绝足额转嫁央行降息之后,澳联邦财长Josh Frydenberg在数次发言中予以点名批评。

 

不少分析人士指出,政府上演了一出政策旋转门。


END


全球评级机构标普提供的数据显示,在截至今年6月的12个月中,住房抵押贷款逾期率上升至1.5%。

 

同时,澳大利亚居民家庭负债收入比首次超过190%,创下历史新高。截至今年第二季度,这一比例从上一季度的189.4%升至191.1%。

 

这其中很大一部分都是房贷。数据显示,房贷负债和收入的比例跃升至历史最高点,超过140%。

 

业内人士指出,低利率本身并不是值得欣喜的事情,买房还需量力而行。

 

他说:“是的,目前的(钱)很便宜。但是如果您没有收入,那么不管它有多便宜,您将无力负担还款。”